교민들의 주요 관심사 중 하나가 '과연 부동산 경기가 언제 다시 살아날 것인가' 이니 다소 쉽지 않은 문제이지만 이에 대한 예측을 해 달라는 ‘미시간광장’의 부탁을 받고 부족하지만 조사, 연구하여 글로 적어봅니다. 어떠한 주제라도 무엇인가를 예상한다는 것 자체가 그리 녹녹한 일은 아니니 먼저 독자분들의 이해와 양해를 바랍니다.
–필자 주
부동산 경기에 따라 앞으로의 미국 경제의 흐름이 정해진다고 해도 과언이 아닐 정도로 2011년에도 부동산의 향방은 미국 경제에 중요한 역할을 하리라고 보는 견해가 지배적이다. 부동산 경기에 영향을 미치는 몇 가지 요소들을 짚어 봄으로써 향방을 찾아 보도록 하자.
첫째, 압류된 집(foreclosure), 숏 세일 등의 재고 현황과 흐름을 주시하면 도움이 될 것이다.
속한 도시나 동네에 따라 다소 차이는 나겠지만 아직도 압류된 집, 숏 세일 등이 남아 있고 앞으로도 더 나올 것이라고 전망하는 전문가들이 많은 편이다. 친분이 있는 한 중개사는 주로 압류된 집을 전문으로 다루면서 은행과 밀접한 관계를 유지하고 있는데 2011년 2월경에 다량의 압류된 부동산을 은행에서 내어놀 것이라고 내다보고 있다. 압류된 집이나 콘도의 상당 수는 대략 2007년 이전에 은행 등 융자기관에서 집을 쉽게 구입하게 하기 위한 상품으로 20퍼센트 이상을 다운하면 서류도 간략하게 하는 등의 여러가지 방법으로 융자를 비교적 쉽게 해주었던 것인데, 그 폐해가 지금 나타나고 있는 것이다. 예를 들자면 3년내지 10년 후에 다시 재융자를 하여야 하는 조건의 소위 변동금리모기지(ARM:Adjustable Rate Mortgages) 로 융자를 얻은 대출자들이 2017년까지 재융자를 하여야 하는데 집가격의 하락으로 인하여 문제가 생기면 소유가 은행으로 넘어가는 경우가 생기게 된다.
하지만 낮아진 부동산 가격과 낮은 이자률로 인하여 주택이나 콘도를 구입할려는 사람들에게는 오히려 좋은 기회가 된다. 또한 더 큰 집으로 넓혀가고 싶은 사람들에게는 최적기일 수도 있으니, 자신의 재정 상태를 회계사, 재정상담가 등 신뢰가 가는 전문가와 상의한 후 집을 구입하면 장기적으로 볼때 도움이 될 것이다. 경제가 안정되어 소비심리가 생긴다면 부동산 경기가 활성화 되고 미국 경제에도 도움이 되는 좋은 요소도 배제할 수 없는 시기이기도 하므로 장기적인 안목에서 본다면 오히려 부동산 경기활성화로 가는 시발점이 될 수가 있다.
한편 집을 팔 예정인 사람은 부동산이 활발한 봄시즌까지 기다리는 것보다 지역에 나와 있는 매물이 적은 때를 택해 리스팅하는 전략을 고려해 보는 것도 좋은 방법 중 하나이다. 물론 겨울철에는 바이어가 적은 편이지만 지역에 따라 팔려는 매물도 상대적으로 적은 편이어서 경쟁이 적은 경우가 종종 있기 때문이다. 부분적으로 매물이 적은 곳이 생기기 시작하므로 소비 심리가 안정이 되면 매매 경기가 좋아질 수 있는 여지가 많다.
둘째, 이자률은 점차적으로 올라 갈 것으로 보는 견해가 지배적이니 염두에 두고 정보에 관심을 가질 필요가 있다. 융자기관에서는 지난 일년여간 이례적인 저금리(historically low)로 대출을 하고 있지만 점차적인 금리인상 움직임이 감지되고 있는데 최근 2-4주에 벌써 0.25 내지 0.5 퍼선트가 올라간 것이 징조 중의 하나이다. 경제상황에 따라 다른 요소가 작용하지만 일반적으로 이자률이 올라가면 부동산가격이 떨어질 가능성이 존재하는 등 직접적인 관계가 발생하게 된다.
융자기관의 입장에서는 25만불을 4.5 퍼센트의 30년고정으로 고객에게 융자를 주었다고 하면 고객으로부터 20만 5천불에 달하는 이자를 챙기게 되며 융자금액이 5만불이 적더라도 1 퍼센트가 높은 5.5 퍼센트의 이자률로 20만불 융자에 30년고정으로 빌려 주게 되어도 20만 8천불의 이자를 받는 것이 된다. 다시 말해, 1 퍼센트의 상승만 있어도 30년동안에 내는 이자는 조금 더 많지만 5만불 정도를 적게 융자를 받을 수 있는 결과가 되니 은행은 5만불을 적게 대출을 해주어도 고객에게 받는 이자의 총액은 변동이 없다. 그러므로 역으로 대출을 받는 고객의 재정상태가 양호하면 이자율이 낮을 때에 융자를 얻는 것이 큰 이익을 창출하게 된다. 이러한 이유 등으로 요즈음의 낮은 이자률로 인하여 융자기관은 재융자의 신청으로 호황을 누리고 있다고 한다. 결론적으로 이자률의 안정이 부동산시장의 장래에 중요한 요소로 작용한다.
셋째, 클로징까지 가는 절차와 기준에 따라 영향을 미칠 수 있다. 2008년도에 있었던 재정위기를 한마디로 정의 하자면 탐욕(Greed)으로 인한 것이라고 평을 하고 있다. 융자기관들은 매달 페이먼트를 지불하는데 어려움이 있을 수 있는 사람들에게도 쉽게 융자를 내어 주는 행위를 관행적으로 수년 동안 해왔는데, 이는 융자기관은 산술적으로 손실을 보는 것이 없기 때문이다. 서브프라임 모기지론(sub-prime mortgage loan)이란 신용도가 일정 기준 이하인 저소득층을 상대로 한 미국의 비우량 주택담보대출제도를 말하는데 은행으로서는 더 높은 이자률를 적용하기 때문에 많은 이익을 취할 수가 있는 것을 노린 것이라 하겠다. 만약 대출을 받은 사람이 지불을 못하고 또한 능력이 안된다고 판단을 하면 은행에서 압류한 후 다시 부동산시장에 내어 놓으면 된다는 식이다. 부동산 경기가 활발하고 계속 집의 가치가 올라가면 융자기관은 지속적으로 대출을 쉽게 해주면서 구매 수요를 창출시키고 이는 다시 부동산 가치의 상승으로 연결되기 때문이다. 아울러 부동산의 가치가 올라가면 신청하는 융자 금액도 늘어나기 때문에 융자기관에게는일거양득인 셈이 되는 것이다. 하지만 재정위기로 인하여 경제가 악화되기 시작하면서 매달 지불하는 페이먼트를 갚기가 어려워지는 경우가 늘어나게 되면서 압류되는 매물이 발생하였고 앞으로도 당분간은 계속 나올 예정이라고 보는 견해가 지배적이다. 한편 새로 집을 구입하는 사람을 보호하기 위해 정부에서도 절차를 강화하고 융자기관에서는 융자의 기준을 높히고 까다롭게 하고 있다. 그러나 기준과 절차가 필요이상으로 까다로와지는 바람에 융자시 클로징까지의 시일이 30일정도면 되었던 것이 45일정도로 늘어나 부동산경기 활성화에 걸림돌로 작용하기도 한다. 이를 해결하기 위해 미국 중개사협회, 은행 및 융자기관 등은 현실적으로 절차를 다소 완화시켜 달라는 로비를 벌이고 있는 중이며 정부에서도 부동산 경기 활성화에 대한 대책을 세울 것으로 조심스럽게 내다 보고 있다. 감히 정리를 하자면, 부동산의 경기가 어디로 가는지 또 언제 오르는지를 정확히 예측할 수 있다면 좋겠지만, 더욱 중요한 것은 자신의 재정상태와 목표에 적합한 계획을 세우고 시장 조사와 연구 및 전문가들의 조언을 바탕으로 현실성있고 자신에 맞는 신중한 결정을 하는 것이 어려운 시기를 헤쳐 나가는 노하우라 하겠다. 최영기중개사 ChoiTeam.com young@ChoiTeam.com 734-272-1892
